Từ ngày 1/8/2024, theo Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Điều này khiến nhiều người lo ngại rằng đất mua bằng giấy viết tay sẽ không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, thực tế có hai trường hợp khác nhau và cách xử lý cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Đất mua bằng giấy viết tay được chuyển nhượng từ ngày 1/8/2024 đến nay
Theo Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình và cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Nói cách khác, nếu giao dịch đất mua bằng giấy viết tay không được công chứng hoặc chứng thực, thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ vô hiệu và không thể đăng ký biến động (không thể sang tên đất).
Trường hợp 2: Đất mua bằng giấy viết tay được chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024
Đối với các giao dịch trước ngày 1/8/2024, có hai trường hợp: đất đã được cấp giấy chứng nhận và đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ nhất: Mua bán đất chưa được cấp sổ đỏ
Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định rằng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ (theo các khoản 1, 2, 3, 4 Điều này) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 và đất không có tranh chấp, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với những trường hợp đất mua bằng giấy viết tay, nếu đất đã thực hiện chuyển nhượng nhưng chưa sang tên, người nhận chuyển nhượng không cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà sẽ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Đối với người nhận chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay, để được cấp giấy chứng nhận, phải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục theo Khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024.
Thứ hai: Mua bán đất đã có sổ đỏ
Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024 quy định khi người nhận chuyển nhượng đất có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực, thì họ vẫn có thể nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận mới.
Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới:
- Chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 11/ĐK).
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất với đủ chữ ký của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng (nếu hợp đồng không công chứng, chứng thực).
- Nộp hồ sơ:
- Người sử dụng đất có thể nộp tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc bộ phận một cửa tại các địa phương.
- Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:
- Văn phòng đăng ký đất đai thông báo về việc cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng và sẽ niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn.
Khi có tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay:
Nếu xảy ra tranh chấp về đất mua bằng giấy viết tay, việc giải quyết sẽ phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Còn nếu tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền mà không cần hòa giải tại UBND.
