Theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, Sở đang nhanh chóng triển khai bảng giá đất mới tại TP.HCM cùng lúc với thời điểm các luật mới có hiệu lực từ 1/8, nhằm tránh tình trạng luật chờ giá đất.
Theo báo cáo, hơn một tháng qua, kể từ khi Quốc hội chính thức thông qua hiệu lực của ba Luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh Bất động sản, thị trường bất động sản TP.HCM đã có nhiều tín hiệu tích cực về nhu cầu.
Gần đây, thông tin về bảng giá đất mới với mức tăng từ 5 đến 50 lần ở nhiều tuyến đường và khu vực TP.HCM, đang được Sở Tài nguyên và Môi trường gấp rút triển khai cùng thời điểm các luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8, đã tác động đáng kể đến người mua. Điều này được thể hiện qua số lượng người đi xem căn hộ và nhà đất tăng lên so với trước đó.
Từ hôm nay (1/8), với việc các luật mới chính thức có hiệu lực và bảng giá đất được áp dụng khẩn trương, thị trường bất động sản TP.HCM đang trở nên sôi động. Trong những tuần gần đây, đặc biệt là những ngày gần kề thời điểm các luật mới có hiệu lực, lượng khách hàng đến tìm hiểu các dự án căn hộ hoàn thiện như Flora Panorama tại KĐT Mizuki Park (khu Nam TP.HCM) và dự án Akari City sắp bàn giao (khu Tây TP.HCM) của Nam Long đã tăng lên rõ rệt. Đây là các dự án hiếm hoi có giá hợp lý và pháp lý tốt tại TP.HCM hiện nay, thu hút sự quan tâm tích cực từ người mua. Khách hàng mua căn hộ tại đây đặc biệt quan tâm đến chính sách bán hàng và thời điểm bàn giao nhà, do đó, chủ đầu tư vẫn tiếp tục hỗ trợ các chính sách thanh toán ưu đãi.
Một sàn giao dịch đất nền tại khu Đông TP.HCM cũng cho biết, trước thông tin về luật mới có hiệu lực và bảng giá đất mới sắp áp dụng, nhiều khách hàng đã nhanh chóng đưa ra quyết định mua các sản phẩm đã “ngắm nghía” từ trước. Trong khi đó, các nhà đầu tư đã mua các lô đất và căn nhà giá tốt từ trước vẫn đang chờ đợi thêm những động thái mới từ thị trường và kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai.
Trong một cuộc họp gần đây, ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Sở đang nỗ lực để áp dụng bảng giá đất mới đồng thời với thời điểm các luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8, nhằm tránh tình trạng luật chờ giá đất, tạo tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản.
Có thể thấy, thời gian qua, tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường bất động sản phía Nam. Mặc dù không bao phủ toàn thị trường, tâm lý này đã xuất hiện ở một số dự án có giá tốt, pháp lý chuẩn chỉnh và sản phẩm đã hoặc sắp hiện hữu. Người mua xác định rằng, sau khi luật mới có hiệu lực từ 1/8 và bảng giá đất mới được áp dụng, giá cả và nguồn cung sẽ bị ảnh hưởng. Việc tăng cường điều kiện đối với chủ đầu tư dự án theo quy định của luật mới đồng nghĩa với việc các sản phẩm ra thị trường phải đảm bảo các tiêu chí khắt khe hơn, dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá bán tăng.
Gần đây, lượng giao dịch trên thị trường tăng lên, phản ánh tâm lý tranh thủ của người mua nhà. Theo số liệu từ DKRA Group, trong quý 2/2024, hầu hết các phân khúc đều tăng tỷ lệ hấp thụ. Lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM tăng 82% so với cùng kỳ năm ngoái, và đất nền tăng gấp 2,6 lần. Con số này cho thấy, động thái tìm kiếm bất động sản đã rõ nét hơn sau những thông tin tích cực về chính sách mới.
Theo CBRE Việt Nam, sức cầu của thị trường chung cư TP.HCM phục hồi rõ nét với lượng giao dịch tăng và giá bán sơ cấp, thứ cấp bắt đầu nhích lên từ quý 2/2024, dự kiến sẽ duy trì đến cuối năm. Không chỉ người mua thực mà cả nhà đầu tư cũng nhìn thấy cơ hội khi nhiều yếu tố tích cực đang hiện diện rõ rệt.
Luật mới áp dụng, tăng cơ hội cho doanh nghiệp vững tài chính, dự án chuẩn pháp lý
Theo các chuyên gia, những doanh nghiệp có đủ khả năng triển khai dự án, tài chính vững vàng, và pháp lý minh bạch sẽ tiếp tục có cơ hội phát triển trong “sân chơi mới” khi các Luật mới chính thức có hiệu lực từ hôm nay, ngày 1/8/2024.
Các Luật mới được đánh giá cao vì tăng cường bảo vệ quyền lợi và lợi ích của người mua nhà, đồng thời chọn lọc các chủ đầu tư có đủ năng lực pháp lý và tài chính để triển khai dự án. Những điều chỉnh này sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Những chủ đầu tư có dự án chất lượng và tài chính vững mạnh sẽ có cơ hội lớn trong giai đoạn mới này.
Theo các chuyên gia trong ngành, việc áp dụng Luật mới sẽ tạo cơ hội cho những doanh nghiệp có tài chính vững vàng và dự án đáp ứng đầy đủ pháp lý.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết, Luật mới yêu cầu các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đủ mạnh để hoàn chỉnh pháp lý dự án trước khi đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.
Luật mới cũng sẽ bỏ khái niệm khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất được cập nhật hàng năm theo giá thị trường, hiện đang khẩn trương áp dụng sớm. Cùng với những quy định chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư, chi phí phát triển dự án sẽ tăng lên, nguồn cung hạn chế, kéo theo giá bán bất động sản dự báo tăng mạnh trong tương lai.
Ngoài ra, nếu chủ đầu tư muốn phát triển dự án, họ phải đấu giá đất, với nhà nước đóng vai trò quản lý các dự án. Chủ đầu tư nào đáp ứng được yêu cầu về tài chính sẽ trúng thầu. Do đó, những dự án hiện hữu ra thị trường trong giai đoạn này là một lợi thế lớn, giúp người mua yên tâm.
Khi được hỏi về phân khúc nào sẽ tăng giá mạnh nhất khi ba Luật về bất động sản có hiệu lực từ 1/8, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM, cho rằng không phải loại hình bất động sản nào cũng chịu tác động lớn từ các luật này.
Nhà phố trong các khu dân cư, thường là bất động sản đơn lẻ có sẵn và ổn định, sẽ không bị ảnh hưởng nhiều. Tuy nhiên, các loại hình như chung cư, nhà phố dự án, biệt thự dự án, đất nông nghiệp, và đất nền sẽ bị tác động nhiều hơn về hành lang pháp lý, chi phí xử lý đất ban đầu, và chi phí huy động vốn.
“Giá sơ cấp của các dự án mới tăng lên sẽ kéo theo giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao cũng tăng. Đây có thể là lực đẩy đáng kể cho giá bất động sản từ 2025,” ông Kiên nhận định.
Ngoài ra, với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc cho đến khi đủ điều kiện kinh doanh, thay vì có thể linh hoạt thu 20-30% như trước đây, ông Kiên cho rằng chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên. Các doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính sẽ phải tìm các kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu, và trái phiếu, điều này cũng khiến giá bất động sản tăng.
Đánh giá sức cầu của thị trường khi Luật mới có hiệu lực, hầu hết các chuyên gia cho rằng phân khúc căn hộ ở các đô thị lớn vẫn sẽ dẫn dắt thị trường và có những điều chỉnh trong 6 tháng cuối năm. Từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, thị trường sẽ có những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn với các phân khúc khác.
Tóm lại, mặc dù “cuộc chơi” trên thị trường bất động sản sẽ trở nên khó khăn hơn, nhưng những chủ đầu tư có khả năng trụ vững sẽ khẳng định được vị thế và có cơ hội phát triển. Người mua nhà cũng sẽ có cơ hội lựa chọn những dự án hoàn chỉnh về pháp lý và an toàn về dòng tiền.
