Thị trường bất động sản bước vào năm 2019 với những diễn biến khó lường và tính sàng lọc sẽ ngày càng khắc nghiệt. Thời chỉ cần mua bất động sản là “ăn chắc” sắp qua đi thay vào đó rủi ro khi đầu tư sẽ ngày càng gia tăng. Do đó những tay chơi nghiệp dư sẽ dần biến mất và chỉ những tay chơi chuyên nghiệp mới có cơ hội trụ lại trong thị trường và tìm kiếm được lợi nhuận. Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh đã đưa ra nhận định trên khi trò chuyện với CafeLand trong những ngày
Dưới góc nhìn của người quan sát thị trường, ông có thể cho biết những nguyên nhân làm cho bất động sản tăng giá?
Có rất nhiều nguyên nhân làm cho bất động sản tăng giá. Theo quan sát của tôi có 5 nhóm nguyên nhân chính tác động đến giá bất động sản. Đây là những dấu hiệu giúp cho các bên tham gia thị trường có thể quan sát và nhận biết các cơ hội đầu tư.
Thứ nhất là chính sách của cơ quan nhà nước. Khi một chính sách về thị trường bất động sản thay đổi, ngay lập tức giá cả bất động sản sẽ biến động, có thể tăng hoặc giảm. Ví dụ cụ thể là chính sách về phân lô bán nền tại các tỉnh phía nam bao gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Long An hay nghị quyết của Quốc hội về các khu vực hành chính kinh tế đặc biệt (đặc khu) đã làm cho thị trường bất động sản 2018 có một năm giá cả dao động lên xuống mạnh ở nhiều nơi. Về dài hạn một chính sách tốt có thể vực dậy thị trường, nhưng một chính sách khắt khe cũng có thể làm cho thị trường lao dốc. Tôi cho rằng đây là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn này.
Thứ hai là hạ tầng. Khi đề cập đến hạ tầng, tôi muốn đề cập đến hai yếu tố: hạ tầng cơ sở và hạ tầng xã hội. Hạ tầng cơ sở như điện, đường, cầu, cao tốc, metro, các khu đô thị mới, sân bay, bến cảng, đại dự án… Hạ tầng xã hội bao gồm trường học, chỗ làm, siêu thị, rạp chiếu phim, bệnh viện… để phục vụ đời sống hằng ngày. Khi hạ tầng cơ sở thay đổi, ngay lập tức giá cả bất động sản sẽ thay đổi. Nhưng để biết giá cả đó có thực hay không thì phải nhìn vào hạ tầng xã hội và tốc độ hút dân về. Nếu hạ tầng xã hội không có người sử dụng, thì về lâu về dài không thể tạo nên được tốc độ tăng giá bền vững cho khu vực, cho bất động sản tại đó được.
Thứ ba là thông tin. Thông tin có thể tạo nên những biến động mạnh mẽ trên thị trường. Đặc biệt là thông tin trong ba lĩnh vực: quy hoạch, pháp lý, hạ tầng sẽ ngay lập tức tác động đến giá cả bất động sản. Các cơn sốt đất 2017 và 2018 đều do sự nhiễu loạn thông tin bất động sản trong ba lĩnh vực này.
Thứ tư là nguồn cung và nhu cầu. Ở những phân khúc mà nhu cầu luôn có và nguồn cung hạn chế, giá cả bất động sản luôn tăng, ví dụ như đất nền. Và ngược lại.
Thứ năm là dòng tiền. Khi có sự chuyển dịch dòng tiền từ các kênh khác như chứng khoán, ngoại hối, vàng, tiền ảo, sản xuất sang bất động sản sẽ ngay lập tức tác động lên giá cả bất động sản và làm cho thị trường biến động.
Theo ông, cách nào để nhận biết tiềm năng của bất động sản để đầu tư?
Đầu tư bất động sản cũng giống như bạn đi câu cá. Để câu được cá bạn xác định vùng nào có khả năng có nhiều cá sẽ cắn mồi nhất. Đối với bất động sản cũng vậy, để đầu tư thành công cần có kỹ năng để xác định tiềm năng tăng giá của từng bất động sản.
Theo kinh nghiệm của tôi để đánh giá một bất động sản tiềm năng cần xem xét 5 yếu tố.
Thứ nhất là pháp lý. Chắc chắn phải là một bất động sản chuẩn về pháp lý thì mới tiếp tục xem xét các yếu tố khác. Theo tôi pháp lý chính là tiêu chí quan trọng đầu tiên khi đánh giá tiềm năng của một bất động sản.
Thứ hai là giá cả bất động sản. Một nhà đầu tư chuyên nghiệp phải “lời lúc mua” chứ không phải “lời lúc bán”. Giá cả khi chúng ta mua sẽ quyết định mức lợi nhuận mà chúng ta nhận.
Thứ ba là tầm nhìn của nhà đầu tư. Một nhà đầu tư có tầm nhìn xa, nhìn thấy các tiềm năng trong tương lai của bất động sản trong khi những người khác không nhìn thấy là đặc điểm của các nhà đầu tư bất động sản thành công.
Thứ tư là kiến thức và kinh nghiệm. Các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức không chịu học hỏi, trau dồi kiến thức, không tích luỹ kinh nghiệm thì cho dù có đưa cho họ một bất động sản đầy tiềm năng, họ cũng không thể nhận thức được nó. Kiến thức và kinh nghiệm là hai yếu tố phải cần rèn giũa qua thời gian. Một khi đã trở thành một “học sinh giỏi” trong đầu tư bất động sản, phần thưởng sẽ cực kỳ xứng đáng.
Thứ năm là đội nhóm. Các nhà đầu tư bất động sản cá nhân hành động riêng rẽ một mình sẽ rất khó để thành công trong thị trường. Thay vì vậy họ cần có đội nhóm bao gồm ít nhất một luật sư, một chuyên gia về thị trường và những nhà đầu tư khác. Với tôi, tiềm năng bất động sản không chỉ nằm ở chính bản thân bất động sản đó, mà còn nằm ở “con mắt” và nguồn lực của một nhà đầu tư cá nhân có đủ năm yếu tố trên.
– Ông có thể chia sẻ kinh nghiệm về những mô thức kinh doanh bất động sản hiện nay?
Hiện có hai mô thức kinh doanh bất động sản phổ biến trên thế giới bao gồm: lãi vốn và dòng tiền. Lãi vốn là phương pháp một nhà đầu tư bất động sản cá nhân tìm kiếm lãi trên số vốn bỏ ra, có thể là mua bán một bất động sản. Còn dòng tiền là phương pháp kiếm được doanh thu và lợi nhuận bỏ ra trên từng ngày, từng tuần, từng tháng, từng năm.
Có thể ví von lãi vốn là kinh doanh bò thịt còn dòng tiền là kinh doanh bò sữa. Hai mô thức rất khác nhau nhưng đòi hỏi một nhà đầu tư bất động sản cá nhân phải am hiểu sâu sắc thì mới có thể hành động vào ra bất chấp thị trường lên hay xuống. Tuỳ phân khúc sẽ có những phương pháp khác nhau.
Tại Việt Nam chung cư thì rất khó để kiếm lời trong dài hạn, nhưng lại cực kỳ phù hợp để ở. Chung cư là phân khúc dành cho một xã hội văn minh. Còn đối với hai phân khúc truyền thống như đất nền và nhà phố, hoàn toàn có thể kiếm lợi nhuận trong dài hạn. Tóm tắt lại bí quyết ở đây là: “Ở chung cư, đầu tư nhà phố, đất nền!”.
– Theo kinh nghiệm của ông, để trở thành nhà đầu tư bất động sản thì nên bắt đầu từ đâu?
Bắt đầu từ việc trang bị kiến thức, đầu tư cho cái đầu. Điều ngạc nhiên là rất nhiều nhà đầu tư cá nhân có thể mất tiền tỉ khi giao dịch nhưng lại không sẵn sàng bỏ dăm chục triệu để đi học hỏi từ người đi trước, từ các chuyên gia…
Tâm lý này cần được thay đổi. Một nhà đầu tư cá nhân sẽ ngày càng lẻ loi, rối loạn trong một thị trường diễn biến nhanh chóng và phức tạp trong giai đoạn này tại Việt Nam. Tôi cho rằng các nhà đầu tư bất động sản cá nhân trước hết hãy đầu tư vào giáo dục, trang bị kiến thức cho bản thân trước. Các kiến thức cần thiết chẳng hạn như về pháp lý, kiến thức về kinh tế, các kiến thức về kinh doanh, tiếp thị, bán hàng…
Thị trường 2019 sẽ ngày càng diễn biến khó lường, và tính sàng lọc sẽ ngày càng khắc nghiệt. Những tay chơi nghiệp dư sẽ dần biến mất và chỉ những tay chơi chuyên nghiệp mới có cơ hội trụ lại trong thị trường và tìm kiếm được lợi nhuận.
