Gần đây, đề xuất áp thuế lên căn nhà thứ hai đã được đưa ra thảo luận trở lại. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi yếu, nếu đề xuất này được thông qua, có thể dẫn đến việc thị trường tiếp tục gặp khó khăn.
Thời gian qua, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tích cực khi ba bộ luật quan trọng liên quan đã được Quốc hội thống nhất sẽ có hiệu lực sớm hơn 6 tháng, bắt đầu từ ngày 1/8/2024. Tuy nhiên, sự sôi động chủ yếu tập trung ở Hà Nội, trong khi các khu vực khác vẫn khá trầm lắng. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với khó khăn và nhà đầu tư vẫn “mắc kẹt” tại các thị trường tỉnh, đề xuất đánh thuế căn nhà thứ hai đã gây ra nhiều ý kiến trái chiều.
Thực ra, việc áp thuế lên căn nhà thứ hai không phải là ý tưởng mới, đã được đề cập từ năm 2009, nhưng chưa được luật hóa do nhiều nguyên nhân. Đến tháng 6/2022, nội dung này chính thức được đưa vào Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuy nhiên, việc xây dựng các quy định và chính sách điều tiết thị trường đất đai thông qua thuế bổ sung đối với quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên gặp nhiều thách thức.
Nhiều chuyên gia lo ngại rằng, nếu không tính toán kỹ lưỡng và áp dụng thuế một cách cào bằng, có thể gây tác động ngược, làm tăng giá nhà và khiến người có thu nhập thấp và trung bình khó tiếp cận nhà ở hơn.
Luật sư Trương Thanh Đức từ Công ty luật ANVI cho rằng, không nên vội vàng áp dụng theo thông lệ quốc tế về thuế tài sản hay thuế bất động sản. Thực tế, người dân đã phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ lâu. Nếu muốn đánh thuế lên nhà, cần rà soát lại các chính sách thuế liên quan và đặc biệt là cần có cơ sở dữ liệu về nhà đất để quản lý thông tin sở hữu. “Hiện nay, ngay tại Hà Nội, việc quản lý số nhà còn lộn xộn, nói chi đến việc quản lý thuế”, ông Đức nhấn mạnh.
Ông cũng cho rằng mục tiêu chính của việc đánh thuế nhà và quyền sử dụng đất là để tăng thu ngân sách. Việc cho rằng thuế này giúp ngăn chặn đầu cơ là không chính xác. “Trong nền kinh tế thị trường, đầu cơ không phải là xấu. Thị trường cần sự sôi động với hoạt động mua bán liên tục. Vấn đề nằm ở cung cầu và sự quyết định của thị trường”, ông Đức chia sẻ.
Ở góc nhìn khác, TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho rằng cần xem xét kỹ việc đánh thuế có làm tăng giá thuê nhà hay không, bởi người thuê nhà ở Việt Nam phần lớn là công nhân, lao động tự do, sinh viên… Bất động sản là lĩnh vực phức tạp, nên khi áp thuế cần cân nhắc toàn diện, tránh những quyết định xa rời thực tế gây thất vọng cho người dân và không đạt được mục tiêu đề ra.
Để có thể đánh thuế tài sản, trước tiên cần kiểm soát được giao dịch bất động sản. Khi vẫn còn tình trạng chuyển nhượng nhà đất không qua ngân hàng hay sàn giao dịch, việc đánh thuế tài sản sẽ rất khó khăn vì không thể xác định chính xác số lượng tài sản mỗi người sở hữu. Điều này có thể làm méo mó thị trường, khiến nhà đất trở nên khan hiếm hơn và người có thu nhập trung bình hoặc thấp khó có cơ hội sở hữu nhà ở.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cũng nhận định rằng ở một số quốc gia phát triển, việc đánh thuế bất động sản không đồng nghĩa với việc ngăn chặn được đầu cơ hay giá nhà tăng. Ví dụ, tại Singapore, dù thuế tài sản cao, nhưng khi cung không đủ cầu, giá bất động sản vẫn tăng. “Khi nguồn cung không đáp ứng nhu cầu, người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế cao. Thậm chí, thuế càng cao, giá bất động sản càng tăng”, ông Thịnh nói.
Ông Thịnh cho rằng cần sử dụng công cụ thuế để thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch và đúng hướng, không nên biến nó thành rào cản. “Đánh thuế bất động sản chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp thị trường phát triển bền vững. Biện pháp tối ưu là đẩy mạnh số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như giá trị bất động sản”, ông nhấn mạnh.
Nhiều người sở hữu căn nhà thứ hai cho rằng họ đã đóng góp cho nền kinh tế thông qua việc nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế đất và tạo công ăn việc làm cho nhiều ngành nghề liên quan khi mua và xây dựng nhà. Việc áp thuế thêm có thể làm tăng chi phí và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu.
Nhìn ra quốc tế, Trung Quốc là ví dụ điển hình về việc áp dụng thuế suất cao cho người sở hữu căn nhà thứ hai nhằm kiềm chế giá nhà tăng, nhưng kết quả lại không như mong đợi. Các biện pháp hạn chế khắt khe đã dẫn đến cuộc khủng hoảng bất động sản, buộc chính phủ phải tung ra gói giải cứu lớn và nới lỏng các hạn chế.
Quay lại Việt Nam, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng để điều tiết thị trường phát triển an toàn và bền vững, việc khơi thông pháp lý và tăng nguồn cung là rất quan trọng. Sử dụng cân bằng cung – cầu là công cụ kiểm soát giá hiệu quả nhất trước khi áp dụng các chính sách như đánh thuế bất động sản.
