Đa số nhà đầu tư và người làm môi giới khi tham gia vào thị trường Bất Động Sản hầu như không nắm được 4 kỹ năng Bất Động Sản cơ bản nhưng quyết định sống còn này. Nếu bạn muốn đầu tư kinh doanh mua bán Bất Động Sản và đứng vào top 15% thành công, hãy học ngay những kiến thức giúp bạn “hóa vàng” mọi thương vụ.
Kỹ Năng Điều Tra Tài Sản
Đây là kỹ năng tiên quyết mà bạn phải có để trở thành một nhà đầu tư xuất sắc hay một nhà môi giới giỏi. Bạn phải nắm rõ những điều cơ bản nhất của Bất Động Sản mà bạn nhắm đến, bao gồm những thông tin chủ yếu như:
1. Nguồn cung Bất Động Sản: từ chủ sở hữu, các phương tiện thông tin đại chúng, các cơ quan đấu giá đất và Bất Động Sản, phát mãi, môi giới. . .
2. Dạng cung Bất Động Sản: bán, cho thuê, đầu tư liên doanh liên kết, khai hoang khai phá. . .
3. Các thông tin cơ bản như: vị trí, trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật, thông tin pháp lý, giấy tờ chứng từ, các yếu tố lịch sử, xã hội và phong thủy. . .
4. Nguồn cầu Bất Động Sản: ai sẽ mua, ai sẽ thuê Bất Động Sản mà bạn cung, họ sẽ dùng với mục đích gì. Hãy nghĩ như khách hàng nếu bạn muốn có khách hàng.
Nền tảng tốt thì mới xây được lầu cao. Việc chuẩn bị kỹ càng và điều tra rõ ràng các thông tin phải có sẽ giúp bạn không gặp phải các rủi ro quá lớn khi khởi sự. Đừng để bản thân khi mua xong mới phát hiện tài sản bị dính quy hoạch, bị tranh chấp, không làm được sổ sách giấy tờ, sổ hồng; mua xong mới phát hiện tài sản ở khu vực an ninh kém, không cung ứng đủ điện đường trường trạm dẫn tới chôn vốn vô ích, không ai hỏi không ai xem.
Quá nhiều người rơi rụng ngay từ đầu bởi không bao giờ có khái niệm gì về điều tra tài sản. Họ mua bởi vì họ tin tưởng vào môi giới, tin tưởng vào chủ nhà hoặc chỉ đơn giản là cảm tính bản thân là “tài sản vừa rẻ mà vừa đẹp”.
Kỹ Năng Định Giá Tài Sản
Dân kinh doanh và đầu tư Bất Động Sản phải nằm lòng câu này: “Không có Bất Động Sản đẹp, chỉ có Bất Động Sản có lời”. Và để biết một Bất Động Sản có lời hay không bắt buộc bạn phải định giá nó. Có nhiều phương pháp định giá một Bất Động Sản:
1. Thẩm định qua vị trí.
2. Thẩm định qua bảng giá đất địa phương.
3. Thẩm định qua tình trạng tài sản.
4. Nhờ thẩm định thông qua ngân hàng. . .
Không có các tiêu chí và phương pháp định giá khiến nhiều người phải mua tài sản với giá cả cao hơn giá trị thực của tài sản đó. Do đây là các giao dịch Bất Động Sản nên khoản tổn thất do thiếu hiểu biết này cũng không hề nhỏ. Chúng không chỉ là mồ hôi công sức mà bạn phải bỏ ra mới có được, đây hoàn toàn có thể là nguồn vốn mở ra các cơ hội đầu tư khác nhưng đã bị bỏ lỡ hoàn toàn.
Và bạn chắc chắn sẽ phải nghĩ lại về vấn đề định giá nếu bạn biết rằng: có một tư duy cực kỳ hay ho khi đi mua bán Bất Động Sản, đó là “kiếm tiền ngay khi mua”. Biết định giá tốt, bạn sẽ biết giá hiện tại của tài sản có giá trị cao hơn hay thấp hơn giá thị trường và nắm bắt được các cơ hội “mua ngay không phải nghĩ”.
Kỹ Năng Đàm Phán
Sự thật: Kỹ năng đàm phán sẽ tiết kiệm cho bạn vài chục triệu đến vài tỷ mỗi thương vụ giao dịch Bất Động Sản. Đàm phán trong Bất Động Sản chính là một nghệ thuật. Nhờ nó bạn có thể thu được rất nhiều lợi ích về chi phí, tiền bạc và thủ tục pháp lý khi tham gia mua bán Bất Động Sản.
Tôi ví dụ cho bạn một trường hợp về “ngả giá” – trả giá thật thấp. Tôi đi mua một mảnh đất có giá chủ đất đưa ra là 02 tỷ. Tôi mạnh dạn trả 1,6 tỷ và sau qua trình đàm phán, chúng tôi gặp nhau ở mức giá 1,8 tỷ. Trong thực tế, câu chuyện thực tế không bao giờ là đơn giản như vậy. Tôi đã thực hiện 02 bước ở trên trước khi gặp mặt với gia chủ nên tôi đã có các lợi thế nhất định trong quá trình đàm phán.
Bạn cũng chẳng thể nào biết được, có thể chủ nhà họ đang cần tiền gấp, hoặc là họ không biết làm Marketing nên không ai biết đến tài sản của họ, không biết cách liên hệ với môi giới để nhờ họ bán tài sản giúp. Và đôi khi, có thể tài sản của họ vướng phải một số vấn đề pháp lý mà họ không thể giải quyết, trong khi bạn thì có. Mọi chuyện đều là có thể nếu bạn hành động. Nên lời khuyên của tôi là: Hãy mạnh dạn trả giá thấp, đừng ngại. Hãy làm đi, đừng ngại.
Kỹ Năng Gọi Vốn
Không chỉ riêng gì Bất Động Sản, biết gọi vốn sẽ giúp bạn vững tâm trước mọi thất bại nhỏ và là bàn đạp để bạn xử lý được các cơ hội vượt quá tầm với. Gọi vốn sẽ giúp bạn rút ngắn thời gian chờ đợi và tích lũy của bạn một cách đáng kinh ngạc.
Một ví dụ dễ hiểu: Tôi có một người bạn có thông tin về một căn nhà rao bán với giá 05 tỷ có vị trí khá đẹp. Đó là một cơ sở kinh doanh đang thuận lợi với thu nhập vào khoảng 30tr/tháng nhưng vì cần tiền để chuyển đổi mô hình kinh doanh nên họ quyết định bán. Vì lý do tiền mặt trong tay chỉ có khoảng hơn 01 tỷ nên anh ấy nhờ tôi gọi vốn giúp. Tôi giới thiệu cho anh ấy vài nhà đầu tư, họ góp vốn với nhau và xử lý cơ hội này thành công. Anh ấy sau đó hoàn lại tiền vốn cùng lãi suất cho các nhà đầu tư và giữ lại tài sản chờ tăng giá đồng thời duy trì hoạt động kinh doanh sẵn có để thu về dòng tiền hằng tháng.
Tuy vậy, gọi vốn cũng cần đúng nơi đúng lúc, đúng liều lượng để vừa với khả năng của bản thân mình. Việc quá phụ thuộc và không tính toán khi gọi vốn có thể biến thành cái bẫy mà bạn không thể nào thoát ra nỗi.
Tổng kết lại, trước khi bước vào bất kì một giao dịch Bất Động Sản nào bạn nên có câu trả lời cho 04 câu hỏi sau:
• Tôi đã tiến hành điều tra rõ ràng thông tin chưa?
• Tôi đã tiến hành định giá kỹ càng chưa?
• Tôi có khả năng đàm phán tốt hay chưa? Nên học hỏi hay trau dồi nó ở đâu?
• Và nếu thiếu nguồn tiền, tôi đã chuẩn bị sẵn phương án gọi vốn hay chưa?
Đây là 04 kỹ năng phải có khi bạn đi mua – bán hoặc đi thuê Bất Động Sản. Đừng mắc phải các sai lầm thường gặp như:
• Bước vào cuộc không tiến hành điều tra nên gặp rủi ro.
• Đi mua không định giá nên bị mua hớ hoặc là thuê giá cao.
• Không biết cách đàm phán nên không được những điều khoản có lợi.
• Và đôi khi mình lại chạm vào những công cụ mà mình không chuẩn bị tiền chu đáo và có thể bị mất cọc.
